Gayrimenkul Sektörü

SEKTÖR ANALİZİ
İnşaat sektöründe ciro 2016 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6,9 oranında, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi 2016 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %4,2 oranında, takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre ise %0,3 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,3 oranında artmıştır.

2016 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %6,1, bina sayısı %5,0, değeri %11,7, daire sayısı %8,1 oranında artmıştır. Yapı Ruhsatı verilen binaların 2016 yılı Ocak-Eylül ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 143,5 milyon m2 iken; bunun 79,6 milyon m2’si (%55,0) konut, 35,1 milyon m2’si (%25,0) konut dışı ve 28,8 milyon m2’si (%20,0) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

2016 yılı Ocak-Eylül döneminde kullanma amacına göre 106,3 milyon m2 (%74,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olup, bunu 7,8 milyon m2 (%5,4) ile kamu, eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları izlemiştir.

Yine aynı dönemde yapı sahipliğine göre, özel sektör 121,1 milyon m2 (%84.4) ile en büyük paya sahip olmuştur. Bunu 19,7 milyon m2 (%13,7) ile devlet sektörü ve 2,7 milyon m2 (%1,9) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 692.136 dairenin 637.936’sı özel sektör, 43.869’u devlet sektörü ve 10.331’i yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır.

2016 yılının ilk dokuz ayında Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü illere göre 27,5 milyon m2 (%19,2) ile İstanbul en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 12,6 milyon m2 (%8,8) ile Ankara, 6,8 milyon m2 (%4,7) ile İzmir izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Hakkari, Ardahan ve Artvin olmuştur.

Daire sayılarına göre, aynı dönemde İstanbul ili 153.008 adet (%22,1) ile en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 47.051 adet (%6,8) ile Ankara ve 36.918 adet (%5,3) ile İzmir izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller ise sırası ile Hakkari, Şırnak ve Muş olmuştur.

2016 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapıların bina sayısı %2,8 yüzölçümü %0,3, daire sayısı %3,3 oranında azalırken, değeri %6,3 oranında artmıştır. Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen binaların 2016 yılı Ocak-Eylül ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 101,0 milyon m2 iken bunun 57,7 milyon m2’si (%57,1) konut, 24,5 milyon m2’si (%24,3) konut dışı ve 18,7 milyon m2’si (%18,5) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kullanma amacına göre 2016 yılının ilk dokuz ayında 73,8 milyon m2 (%73,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olup, bunu 6,3 milyon m2 (%6,2) ile toptan ve perakende ticaret binaları izlemiştir.

Yapı sahipliğine göre, özel sektör 87,6 milyon m2 (%86,7) ile en büyük paya sahip olup, bunu 10,9 milyon m2 (%10,8) ile devlet sektörü ve 2,4 milyon m2 (%2,4) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 504.814 dairenin 462.628'i özel sektör, 30.832’si devlet sektörü ve 11.354’ü yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır.

Yapıların toplam yüzölçümüne göre 19,8 milyon m2 (%19,6) ile İstanbul en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 8,8 milyon m2 (%8,7) ile Ankara, 6,1 milyon m2 (%6,0) ile İzmir izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Ardahan, Şırnak ve Hakkari olmuştur.

Daire sayılarına göre, İstanbul ili 113.291 adet (%22,4) ile en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 38.857 adet (%7,7) ile Ankara ve 32.396 adet (%6,4) ile İzmir izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Ardahan Şırnak ve Hakkari olmuştur.

Türkiye genelinde 2016 yılında, bir önceki yıla göre %4 artışla 1.341.453 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Satılan konutların 449.508 adeti ipotekli, 891.945 adeti ise diğer satış türünde gerçekleşmiştir. 2016 yılında gerçekleşen toplam satışın 631.686 adeti ilk satış, 709.767 adeti ikinci el satıştır. 2016 yılında toplam konut satışlarının 232.428 adeti (%17,3) İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u 144.570 adet (10,8) konut satışı ile Ankara ve 81.316 adet (%6,1) konut ile İzmir takip etmektedir.

Ülke genelinde 2016 yılında satılan konutların 18.189 adeti yabancılara satılmıştır. Yabancılara konut satışı 2016 yılında bir önceki yıla göre %20,3 azalışla gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında 2016 yılında ilk sırayı 5.811 adet konut ile İstanbul almıştır. İstanbul’u sırasıyla 4.352 adet konut satışı ile Antalya, 1.318 adet konut satışı ile Bursa ve 871 adet konut satışı ile Aydın izlemiştir. 2016 yılında ülke uyruklarına göre en çok konut satışı 3.036 konut ile Irak vatandaşlarına yapılmış olup, Irak’ı sırasıyla 1.886 konut ile Suudi Arabistan, 1.744 konut ile Kuveyt, 1.224 konut ile Rusya Federasyonu ve 1.205 konut ile Afganistan izlemiştir.

Sektörün 2017 yılında gelişim ve büyümeyi olumlu etkilemesi beklenen en önemli faktör konut satışları üzerinde olumlu etki yaratacağı düşünülen ve gözlemlenen 31 Mart 2017’ye kadar devam edecek olan, Emlak Konut GYO projelerinde başlatılan ve başka projelerin de takip ettiği; 20 yıla varan vade ve düşük faiz avantajıdır. Ayrıca 30 Eylül 2017’ye kadar devam edecek olan, 150 m2 üzerinde net alana sahip konutlarda KDV oranının %18’den %8’e indirilmiş olması; inşaatı tamamlanmış, hemen teslim edilebilecek net 150 m2 üzerindeki konutlar için ciddi bir satış avantajı oluşturmaktadır. Satışı destekleyici bu iki düzenlemenin piyasaları hareketlendirmekte olduğu gözlenmekte olup, bu hareketliliğin devam edeceği öngörülmektedir.

Sektörün 2017 yılında gelişim ve büyümesini olumlu yönde etkileyecek faktörlerden biri de yine önceki yıllarda olduğu gibi, kentsel dönüşüme bağlı olarak sektöre desteğe devam edilmesi, kentsel dönüşüm projelerinde yer alan konutların KDV avantajı gibi nedenlerle kentsel dönüşüm projeleri olması beklenmektedir.

2017 yılında kentsel dönüşüm projeleri dışında “Mütekabiliyet Yasası” ile birlikte bireylerin gayrimenkul satın alımındaki mütekabiliyet şartının kaldırılması ile özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda sağladığı olanaklar ile sadece konut değil, ticari gayrimenkul alanının da olumlu etkilenmesi beklenmektedir. Özellikle 2014’ün son çeyreğinde katkılarını gördüğümüz bu yasaların etkilerinin 2015 yılı içinde de artarak devam etmiştir. 2016 yılında yabancılara satışta bir miktar azalma gözlenmiş olsa da 2017 yılı için yabancılara satış için planlanan düzenlemelerle bu satışların yine artarak devam edeceği öngörülmektedir. Bunların yanı sıra, yine 2B yasası ile Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklentisi sürmektedir.