Gayrimenkul Sektörü

SEKTÖR ANALİZİ
İnşaat sektöründe mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi 2017 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6 oranında artarken, takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10 oranında artmıştır.

2017 yılının ilk 6 ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %16,3, bina sayısı %7,6 değeri %35,3, daire sayısı %21,6 oranında artmıştır. Yapı Ruhsatı verilen binaların 2017 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 123,8 milyon m2 iken; bunun 69,9 milyon m2’si (%56,5) konut, 26,9 milyon m2’si (%21,8) konut dışı ve 26,9 milyon m2’si (%21,7) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

2017 yılı ikinci çeyreğinde kullanma amacına göre 95,5 milyon m2 (%77,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olup, bunu 7,3 milyon m2 (%5,9) ile kamu, eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları izlemiştir.

Yine aynı dönemde yapı sahipliğine göre, özel sektör 103,7 milyon m2 (%83,8) ile en büyük paya sahip olmuştur. Bunu 18,2 milyon m2 (%14,7) ile devlet sektörü ve 1,9 m2 (%1,5) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 620.182 dairenin 572.797’si özel sektör, 41.378’i devlet sektörü ve 6.007'si yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır.

2017 yılının ilk 6 ayında Yapı Ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü illere göre 24,4 milyon m2 (%19,7) ile İstanbul en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 13,5 milyon m2 (%10,9) ile Ankara, 7,2 milyon m2 (%5,8) ile İzmir izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Muş, Tunceli ve Hakkari olmuştur.

Daire sayılarına göre, aynı dönemde İstanbul ili 129.791 adet (%20,9) ile en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 51.011 adet (%8,2) ile Ankara ve 40.602 adet (%6,5) ile İzmir izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller ise sırası ile Hakkari, Muş ve Tunceli olmuştur.

2017 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapıların bina sayısı %1,9, yüzölçümü %8,7 değeri %27,2, daire sayısı %9,0 oranında artmıştır. Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen binaların 2017 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 76,1 milyon m2 iken bunun 44,1 milyon m2’si (%58,0) konut, 16,8 milyon m2’si (%22,1) konut dışı ve 15,1 milyon m2’si (%19,9) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Kullanma amacına göre 56,9 milyon m2 (%74,8) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olup, bunu 4 milyon m2 (%5,3) ile toptan ve perakende ticaret binaları izlemiştir.

Yapı sahipliğine göre, özel sektör 64,8 milyon m2 (%85,2) ile en büyük paya sahip olup, bunu 9,3 milyon m2 (%12,2) ile devlet sektörü ve 2 milyon m2 (%2,6) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 384.322 dairenin 352.401'i özel sektör, 23.125’i devlet sektörü ve 8.796’sı yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır.

Yapıların toplam yüzölçümüne göre 14,6 milyon m2 (%25,7) ile İstanbul en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 8,5 milyon m2 (%14,9) ile Ankara, 4,5 milyon m2 (%7,9) ile İzmir izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Bayburt, Tunceli ve Ardahan olmuştur.

Daire sayılarına göre, İstanbul ili 84.440 adet (%22,0) ile en yüksek paya sahip olup, İstanbul’u 35.897 adet (%9,3) ile Ankara ve 23.574 adet (%6,1) ile İzmir izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller sırası ile, Hakkari, Şırnak ve Ağrı olmuştur.

Türkiye genelinde 2017 Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre %28,8 oranında artarak 140.298 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Satılan konutların 40.534 adeti ipotekli, 99.764 adeti ise diğer satış türünde gerçekleşmiştir. 2017 Eylül ayında gerçekleşen toplam satışın 70.019 adeti ilk satış, 70.279 adeti ikinci el satıştır. 2017 Eylül ayında toplam konut satışlarının 23.471 adeti (%16,7) İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u 13.945 adet (9,9) konut satışı ile Ankara ve 7.575 adet (%5,4) konut ile İzmir takip etmektedir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 28 konut ile Şırnak, 29 konut ile Ardahan ve 35 konut ile Hakkari olmuştur. 2017 yılının ilk dokuz ayında gerçekleşen toplam konut satışı ise 1.030.728 olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışlarında %10,0 artış olmuştur. 2017 Ocak- Eylül döneminde gerçekleşen toplam satışların 363.227 adeti ipotekli, 667.501 adeti ise diğer satış türünde gerçekleşirken, söz konusu dokuz aylık toplam satışın 476 689 adeti ilk satış, 554. 039 adeti ikinci el satıştır.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %3,7 oranında azalışla 40.534 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %28,9 olarak gerçekleşmiştir. Eylül ayında ipotekli satışlarda İstanbul 6.910 adet (%17,0) konut satışı ile ilk sırayı almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il ise %41,4’lük oran ile Ardahan ili olmuştur. 2017 yılının ilk dokuz ayında İstanbul ilinde toplam 174.606 adet konut satılırken, bunun 66.443 adeti ipotekli satış türündedir.

Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 oranında artarak 99.764 olmuştur. Eylül ayında diğer konut satışlarında İstanbul 16.561 adet (%16,6) konut satışı ile ilk sırayı almış olup, İstanbul’u 9.091 adet (%9,1) konut satışı ile Ankara ve 5.033 adet (%5,0) konut satışı ile İzmir izlemiştir. Diğer konut satışının en az olduğu il 17 konut satışı ile Ardahan olmuştur.

Ülke genelinde yabancılara konut satışı 2017 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %75,2 artarak 2.236 adet olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında Eylül 2017’de ilk sırayı 797 adet konut ile İstanbul almıştır. İstanbul’u sırasıyla 520 adet konut satışı ile Antalya, 119 adet konut satışı ile Aydın, Bursa ve Trabzon izlemiştir. Eylül 2017’de ülke uyruklarına göre en çok konut satışı 383 konut ile Irak vatandaşlarına yapılmış olup, Irak’ı sırasıyla 344 konut ile Suudi Arabistan, 160 konut ile Kuveyt, 129 konut ile Rusya Federasyonu ve 103 konut ile İngiltere izlemiştir.

Eylül 2017'de tatil döneminin sona ermesi ve okulların başlamasıyla konut piyasası canlanmış olup, 30 Eylül 2017’ye kadar uygulanmış olan ve Ekim ayında son bulan, 150 m2 üzerinde net alana sahip konutlarda KDV oranının %18’den %8’e indirilmiş olması gibi vergi ve harçlardaki destek sektörün 2017 yılındaki gelişim ve büyümesi üzerinde olumlu etki oluşturmuş ve inşaatı tamamlanmış, hemen teslim edilebilecek net 150 m2 üzerindeki konutlarda satış avantajı sağlamıştır. Ayrıca, taksitlerin 2019 yılına ertelenmesini baz alan ve Eylül ayı itibarıyla başlatılan “konutta üçüncü seferberlik kampanyası”nın da etkisiyle Türkiye genelinde konut satışları Eylül'de bir önceki yılın aynı ayına göre % 28.8 oranında artmıştır.

Sektörün 2017 yılında gelişim ve büyümesini olumlu yönde etkileyecek faktörlerden biri de yine önceki yıllarda olduğu gibi, kentsel dönüşüme bağlı olarak sektöre desteğe devam edilmesi, kentsel dönüşüm projelerinde yer alan konutların KDV avantajı gibi nedenlerle kentsel dönüşüm projeleri olması beklenmektedir.

Ayrıca 8 Mart 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6824 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 7’inci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına eklenen (i) bendinde Türkiye’de yerleşik olmayanlara yapılan konut ve işyeri teslimleri KDV’den istisna edilmiştir. Bu düzenlemeye göre; çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar bu KDV istisnasından faydalanabilir. İstisna, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi halinde uygulanır. Bu düzenlemenin de konut ve iş yeri satışları üzerinde olumlu etki yaratacağı öngörülmektedir.

2017 yılında kentsel dönüşüm projeleri dışında “Mütekabiliyet Yasası” ile birlikte bireylerin gayrimenkul satın alımındaki mütekabiliyet şartının kaldırılması ile özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda sağladığı olanaklar ile sadece konut değil, ticari gayrimenkul alanının da olumlu etkilenmesi beklenmektedir. Özellikle 2014’ün son çeyreğinde katkılarını gördüğümüz bu yasaların etkilerinin 2015 yılı içinde de artarak devam etmiştir. 2016 yılında yabancılara satışta bir miktar azalma gözlenmiş olsa da 2017 yılı için ilk dokuz ayda %15.3'lük artışla 15 bin 241'e çıkan yabancılara yapılan konut satışlarında Türk Lirası'nın değer kaybetmesi ve KDV'nin kaldırılıp vatandaşlık hakkının tanınması etkili olmuştur. Bunların yanı sıra, yine 2B yasası ile Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanması beklentisi sürmektedir. İptekli satışlarda görülen düşüş ise konut kredisi faiz oranlarının %1'in üzerinde seyretmesi ile açıklanabilir.